Чи орендодавець має право на утримання майна орендаря при заборгованості? Утримання майна орендаря у зв'язку із заборгованістю є законним? Якщо орендодавець утримує майно орендаря

Орендодавець не виконує зобов'язання щодо сплати орендних платежів та інших, пов'язаних із користуванням приміщенням витрат.

Питання: в якому разі утримання орендодавцем речей орендаря буде законним і не спричинить порушення кримінальної справи за статтею 330 КК РФ (самоврядність)? Чи має право орендодавець вивезти речі орендаря на зберігання в інше місце?

Відповідь:

У всіх випадках, коли договір оренди діє, утримання речей орендаря або вивезення їх орендодавцем з приміщення, що орендується, або чинення інших перешкод у доступі до речей орендаря (наприклад, зміна замків з метою обмежити доступ до приміщення) буде незаконним. Відповідно такі дії будуть містити ознаки складу кримінального самоврядування.

Розглянемо варіанти

1. Припинення договору оренди, акти передачі підписано

Строк договору оренди минув, при цьому договір оренди не містить умови про його пролонгацію, або містить, але орендодавець повідомив у встановлений термін про небажання продовжувати дію договору на той же термін, або сторони уклали угоду про розірвання договору. При цьому підписано акт прийому передачі приміщення орендарем орендодавцю. Сам орендар залишив приміщення (з'їхав, не веде у ньому діяльність). Але у приміщенні залишаються речі орендаря.

І тут, через те, що володіння орендодавцем приміщенням є законним (підписаний акт передачі), то заволодіння речами є також законним. Виникає декларація про утримання, як і декларація про вивезення речей орендаря на зберігання їх у іншому місці. Ознаки самоврядності – відсутні.

2. Припинення оренди, орендар залишив приміщення, але акт передачі не підписано

Тобто, якщо термін оренди минув, орендар залишив приміщення, залишивши в ньому речі, утримання даних речей правомірнимвідповідно правомірним є і їх вивезення в інше місце для зберігання.

При цьому слід зробити так:

скласти акт прийому передачі майна, що знаходиться в приміщенні, в односторонньому порядку, в якому докладно описати все майно (найменування, марка, кількість, характеристики, наявність пошкоджень, подряпин, потертостей і т.д.)
скласти лист та направити його рекомендованим листом орендарю. Зміст листа приблизно такий: «у зв'язку з ухиленням вас від повернення об'єкта оренди … (приміщення № … адреса …) … числа орендодавець прийняв об'єкт оренди в односторонньому порядку зі складанням відповідного акта; майно, що у приміщенні … (такомусь) описано і утримуватиметься орендодавцем до погашення заборгованості за Договором виходячи з статей 329 , 359 Цивільного кодексу Російської Федерации».

3. Припинення оренди після закінчення терміну договору, але орендар продовжує користуватися приміщенням

Якщо термін оренди минув, а орендар продовжує користуватися приміщенням(тобто не з'їжджає, здійснюється там діяльність і т.д.), то заволодіння речами, що знаходяться там, йому належать, буде незаконним і такі дії можуть бути цілком кваліфіковані як кримінальне самоврядування. У такому разі слід заявляти позов про виселення.

4. Рішення суду про розірвання договору

По-перше, у цьому випадку рішення суду має набути законної сили. Якщо рішення не набрало чинності – договір діє, заволодіння речами незаконно – самоврядування.

По-друге, як уже зазначено вище, якщо орендар продовжує користуватися приміщенням навіть за рішенням суду про розірвання договору оренди, що набуло чинності, то заволодіння його речами з метою утримання та вивезення буде незаконним (відповідно, - ознаки самоврядування), оскільки володіння приміщенням і речами, що там знаходяться, орендар не припиняв. У цьому випадку належний спосіб захисту права – позов про виселення (нагадаю, що виселення – це звільнення приміщення від осіб, які там знаходяться. та їх речей)

Імовірність відмови у порушенні кримінальної справи за ст. 330 КК РФ

Однак слід сказати про те, що навіть якщо договір оренди не припинив дію, але орендодавець вчинив зазначені вище дії, далеко не завжди це тягне за собою порушення кримінальної справи за ознаками складу злочину, передбаченого статтею 330 КК РФ. Найчастіше правоохоронні органи, відмовляючи у порушенні кримінальної справи, вказують у постанові, що має місце суперечка суб'єктів господарювання і ця суперечка підлягає вирішенню в порядку цивільного судочинства, а не кримінальної.

Приклад вироку за ст. 330 КК РФ

Як приклад вироку за самоуправні дії орендодавця, який вивіз майно орендаря, можна навести Постанову Калузького обласного суду від 13 серпня 2014 року. Звертаємо увагу, що у даній справі встановлено, що з приміщення, що орендується, було вивезено не тільки майно та бухгалтерська документація, але більшість даного майна було втрачено. Судом зазначено:

"істотна шкода, заподіяний С., висловився у порушенні законних прав та інтересів потерпілої, яка була позбавлена можливості користуватися та розпоряджатисясвоїм майном, значна частина якого була для неї втрачено, а також здійснювати підприємницьку діяльність.

Більшість відносин з оренди будується не тільки на договірному аспекті, а й на довірі, тому утримання будь-якого типу майна орендаря не найпоширеніше явище, але все ж таки має право на існування. Найчастіше утримання майна відбувається за крайньої потреби, коли в орендодавця закінчується терпіння щодо невиконання умов договору орендарем.

В цій статті

Як утримується майна орендаря

Утримання речей - вимушена міра з боку кредитора, суть якої в тому, що матеріальні цінності орендаря або забираються за несплату (за рахунок погашення боргу), або є додатковою заставою і будуть повернуті після виплати всієї суми заборгованості.

Утримання майна орендаря дозволено та регламентується Цивільним кодексом РФ, тому проводитися на законних підставах. Безумовно, утримані цінності мають відповідати розміру заборгованості та належати боржнику.

Вже згадувалося, що утримані матеріальні блага можуть бути реалізовані, якщо наймач нерухомості не розрахується за боргами. Щоб усе пройшло на законних підставах, орендодавець має врахувати два моменти:

Договір про утримання має бути нотаріально завіреним та складеним за обопільним бажанням сторін (якщо нотаріус не завірить документ, а речі буде утримано, то такі дії можна кваліфікувати як незаконне присвоєння);
Ринкова вартість утриманого майна має повністю відповідати сумі боргу (якщо у процесі реалізації власності орендаря майно буде продано за ціною, що перевищує розмір боргу, то цей факт можна розглядати як шахрайство).

Механізм утримання

Отже, механізм утримання майна полягає в наступному:

Якщо ніяких дій у відповідь не було, то орендодавець зі спокійною душею може реалізувати майно в рахунок погашення боргу.

Є кілька ситуацій, коли провести процедуру утримання власності неможливо. До таких прикладів відносимо:

відносини з оренди полягали у усній формі;
термін оренди, прописаний у договорі, не минув;
текст договору забороняє опис майна боржника навіть у разі заборгованості;
акт утримання було складено з помилками чи суперечить встановленому зразку;
кредитор забув повідомити боржника про складання акта

Незаконне утримання та порушення норм законодавства

Усі процеси, пов'язані з передачею коштів за оренду, повинні підтверджуватись будь-яким платіжним документом, адже існує безліч прикладів шахрайства як з боку орендаря, так і орендодавця. Якщо при здійсненні безготівкового розрахунку за орендною платою можна довести факт оплати за договором (чеки, виписка банку тощо), то якщо платежі надходять за готівку, це багаторазово підвищує всі ризики. Тому при проведенні процедури утримання необхідно чітко дотримуватися букви закону.

Якщо орендодавець вилучив майно, порушивши вище зазначені пункти, то йдеться про незаконне присвоєння майна чи самоврядність, що несе за собою притягнення до відповідальності та низку санкцій:

нарахування штрафу у вигляді 80 тис. рублів;
громадські роботи із мінімальним терміном 480 годин;
залучення до виправних робіт терміном 2-5 років;
позбавлення волі від 6 місяців до 5 років.

Градація покарання залежить від вартості незаконно привласненого майна, а також наявності додаткових обставин, що обтяжують (загроз).

Утримане майно може бути повернене боржнику у тому випадку, якщо він погасить свої зобов'язання та зможе домовитися з кредитором про відстрочку реалізації. здійснюється згідно з раніше складеним описом. Якщо орендар виявить зникнення матеріальних цінностей (а було обумовлено, що кредитор не буде їх продавати) або ж порушена їхня цілісність, то він має повне право вимагати компенсацію, повернення або повну заміну зіпсованих предметів. Ця норма закону вкотре підтверджує те, що на момент складання опису повинні братися до уваги всі ключові фактори та характеристики власності.

Утримання речей за відсутності заборгованості

Така ситуація також не є рідкістю. Є кілька яскравих прикладів, коли утримання речей орендодавцем проводитиметься на законних підставах, хоча заборгованості за договором немає. До найпоширеніших ситуацій відносимо:

Строк дії договору закінчився, пролонгація не передбачена/є відмова від подальшої пролонгації, підписано акт передачі майна, але деякі цінності залишилися у квартирі. Оскільки право користування квартирою знову повернулося до власника та акт про її передачу підписано, то всі цінності, що перебувають у ній, автоматично стають власністю орендодавця і він може розпоряджатися ними на власний розсуд.
Договір закінчився, пролонгації немає і акт передачі не підписано. У такому разі кредитор не може розпоряджатися речами на свій розсуд, але може перевести їх в інше місце для зберігання.

Якщо в договорі існує позначка про можливу автоматичну пролонгацію та взаємини не були офіційно розірваними, то застосовувати будь-які дії/санкції щодо вилучення/утримання майна орендаря за умови своєчасної оплати протизаконно.

Не завжди орендар може вчасно вносити плату користування приміщенням. У таких ситуаціях багато залежить від господаря, який може виявити розуміння чи, навпаки, вимагати повернення боргу будь-яким способом. У другому випадку є ризик, що орендодавець утримає майно орендаря і дуже важливо знати, як потрібно поводитись у подібній ситуації. У поданій статті ми докладно розповімо, які причини можуть бути підставою для подібних дій та які особливості процедури утримання.

○ Умови та підстави для законного утримання майна орендаря.

Можливість утримання майна орендаря регулюється ст. 359 Цивільного кодексу РФ (далі ЦК РФ).

«Кредитор, у якого перебуває річ, що підлягає передачі боржнику або особі, зазначеній боржником, має право у разі невиконання боржником у строк зобов'язання щодо оплати цієї речі або відшкодування кредитору пов'язаних з нею витрат та інших збитків утримувати її доти, доки відповідне зобов'язання не буде виконано (п. 1 ст. 359 ЦК України)».

При цьому слід враховувати, що ця стаття є диспозитивною, що дає учасникам угоди можливість змінити умови за взаємною згодою. Таким чином, до договору може бути включено пункт, що накладає заборону на утримання, незалежно від його підстав.

Також можливість утримання майна регламентується інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.2002 №66 (далі Лист).

«Орендодавець має право утримувати належне орендарю обладнання, що залишилося в приміщенні, що орендувалося після припинення договору оренди, на забезпечення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати за дане приміщення (п. 14 Листи)».

Деякі особливості є у процедурі утримання, коли сторонами правочину виступають підприємці.

«Утриманням речі можуть забезпечуватися також вимоги хоч і не пов'язані з оплатою речі або відшкодуванням витрат на неї та інших збитків, але які виникли з зобов'язання, сторони якого діють як підприємці (ч.2 п.1 ст. 359 ЦК України)».

Відповідно до цього закону, утриманню підлягають не лише речі, а й обставини, за якими не здійснено своєчасну оплату. Таким чином, орендодавець може утримувати майно орендаря, власником якого він є. Однак слід враховувати, що вартість речі має бути пропорційною боргу.

○ Пропорційність при утриманні.

Утримання є інструментом стимулювання боржника для прискорення оплати. Якщо він відмовляється виконувати свої платіжні зобов'язання, орендодавець має право реалізації утриманого майна. Саме тому дуже важливо, щоб вартість цих речей дорівнювала сумі боргу. А якщо ні, то при реалізації орендодавець отримає більше фінансових коштів, що може класифікуватися як шахрайство.

○ Як правильно провести утримання.

Щоб утримати, потрібно насамперед переконатися, що договір оренди не забороняє таку дію. Крім того, щоб процедура була визнана законною, вона має відповідати таким умовам:

Виробляється лише після закінчення терміну дії договору.
Супроводжуватися складанням опису майна чи акту утримання.
Передбачати повідомлення орендаря про процедуру.

Утримання речей проводиться у присутності свідків (щонайменше 2), які підписують складений документ (опис чи акт утримання). Цей документ має бути направлений орендареві рекомендованим листом не пізніше ніж через 3 дні після здійснення акту утримання. Після виконання необхідних дій за орендодавцем залишається право вивезти речі на місце зберігання, попередньо повідомивши про це боржника.

○ Коли не можна застосовувати утримання.

Незалежно від статусу сторін угоди (юридичні чи фізичні особи) обмеження до ініціювання процедури утримання такі:

Відсутність договірних відносин між сторонами.
Термін дії договору, що не минув.
Не складено актутримання.
Орендар не повідомлено про процедуру утримання.

○ Незаконне утримання та самоврядність.

Якщо орендодавець утримує майно контрагента незаконно, йдеться про самоврядність.

«Самоуправство, тобто самовільне, всупереч встановленому законом чи іншим нормативним правовим актом порядку вчинення будь-яких дій, правомірність яких оспорюється організацією чи громадянином, якщо такими діями заподіяно суттєву шкоду (п. 1 ст. 330 КК РФ)».

І тут закон передбачає такі види покарання:

Штраф від 80 тис. руб. або утримання джерела доходу період до півроку.
Обов'язкові роботи (максимальний термін 480 годин).
Виправні роботи (до 2 років).
Позбавлення волі (до півроку) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Якщо самоврядування було скоєно з участю насильницьких заходів чи загрози їх застосування, види покарання:

Примусова робота (до 5 років).
Арешт (до півроку).
Позбавлення волі (до 5 років).

Щоб уникнути судових розглядів і звести ризик звинувачення в самоврядності до нуля, дуже важливо дотримуватися всіх умов, які забезпечують законність утримання речі.

✔ Договір оренди припинено, передавальний акт підписано.

У разі необхідно, щоб у угоді була відсутня умова автоматичного продовження угоди чи, за його наявності, є відмова орендаря про пролонгації. Також учасники можуть розірвати угоду про взаємну згоду. У разі утримання майна є законним, якщо підписано передавальний акт, а орендар залишив приміщення, залишивши свої речі. Саме акт приймання-передачі робить законним утримання майна з можливістю його вивезення до іншого місця зберігання.

У разі орендодавцю необхідно скласти опис майна чи акт утримання у присутності двох свідків і надіслати рекомендованим листом орендарю.

✔ Договір оренди припинено, орендар з'їхав, передавальний акт не підписано.

«..підставою надходження обладнання у володіння власника приміщення є залишення орендарем цього устаткування цьому приміщенні після закінчення терміну оренди, тобто після втрати права відповідне приміщення (п. 14 Листи)».

З такого визначення, утримання майна, залишеного орендарем у цій ситуації, може бути визнано незаконним. У цьому випадку орендодавець також повинен самостійно скласти опис майна та надіслати його рекомендованим листом боржнику. За дотримання зазначених умов утримання буде визнано правомірним.

✔ Договір оренди припинено, орендар користується приміщенням.

Якщо час дії угоди минув, але орендар продовжуватиме використовувати приміщення, не потрібно проводити примусове утримання його речей. Такі дії будуть визнані незаконними і спричинять відповідальність, у відповідності з відповідними законодавчими нормами КК РФ. У разі слід скласти позовну заяву з клопотанням про виселення.

✔ Є судове рішення щодо розірвання договору оренди.

За наявності такого документа необхідно дочекатися його набрання законної сили, після чого здійснювати утримання речей боржника. Якщо почати діяти раніше – це може бути класифіковано як самоврядність і спричинити відповідне покарання. У цьому випадку також необхідно направити до судових органів позов про примусове виселення.

Ситуація:Орендар довго не оплачував орендні платежі. Орендодавець, скориставшись своїм правом, розірвав у позасудовому порядку договір оренди та заборонив співробітникам орендаря доступ до приміщення.

Крім того, Орендодавець опечатав приміщення та заборонив Орендарю вивозити своє майно. При цьому боржнику було зазначено, що майно утримано орендодавцем як забезпечувальний захід.

Запитання:Чи має право орендодавець утримувати майно орендаря у разі наявності заборгованості?

Відповідь: За загальним правилом орендодавець має право утримувати майно орендодавця, як забезпечувальний захід. Наприклад, якщо є заборгованість по орендної платі. Проте є цілий перелік вимог та умов, за яких утримання майна боржником буде законним.

Обґрунтування відповіді: У пункті 14 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 прямо сказано, що орендодавець має право утримувати належне орендарю обладнання, що залишилося в приміщенні після припинення договору оренди, на забезпечення зобов'язання орендаря щодо внесення орендної плати за данний.

Така позиція вищого суду заснована на статті 359 ЦК України, згідно з якою кредитор може утримувати речі боржника доти, доки відповідне зобов'язання не буде виконане. У відносинах між підприємцями утриманням речі можуть забезпечуватися також зобов'язання, не пов'язані з оплатою речі, що утримується, або відшкодуванням витрат на неї.

Проте утримання речі допускається лише у разі, коли таке майно виявилося у кредитора (орендодавця) на законних підставах. Утримання речі не може бути наслідком її захоплення у боржника або отриманням без його волі.

Орендодавець, повинен описати таке майно та повідомити орендаря про утримання.Такий висновок ґрунтується на наступному: до відносин, пов'язаних із утриманням речі, застосовуються правила про заставу (ст. 360 ЦК України). Предметом застави може лише конкретне майно, тобто. воно має бути названо та ідентифіковано. Отже, майно орендаря, що утримується, також має бути описане. Висновок про необхідність повідомлення боржника про утримання ґрунтується на судовій практиці. Дивіться, наприклад, ухвалу ФАС Московського округу від 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 у справі № А40-18165/10-109-150.

Орендодавець, який утримує майно, повинен забезпечити його безпеку.Такий обов'язок випливає зі ст. 343 ДК РФ, згідно з якою заставник або заставоутримувач (залежно від того, у кого з них знаходиться закладене майно) зобов'язаний забезпечити його безпеку. Як ми вже зазначали вище, до відносин, пов'язаних із утриманням речі, застосовуються правила про заставу (ст. 360 ЦК України). Правильність такого підходу підтверджується судовою практикою. Дивись, наприклад, Постанову ФАС Далекосхідного округу від 21.02.2012 № Ф03-43/2012 у справі № А51-5337/2011.

Кредитор має право утримувати майно боржника тільки якщо його вартість можна порівняти з розміром боргу.Дивіться, наприклад, Апеляційне ухвалу Московського міського суду від 12.08.2014 у справі № 33-29539. У цілому нині такий підхід відповідає принципу про неприпустимість зловживання правом: скоєння юридичних дій із наміром заподіяти шкоди іншій особі. Таким чином, якщо вартість утримуваного орендодавцем майна суттєво перевищує розмір боргу, суд може стягнути з орендодавця збитки, завдані орендарю.

Таким чином, орендодавцю, який утримує майно, слід дотримуватись таких рекомендацій:

Обмежте доступ орендаря до приміщення, повідомивши його про це;
Опишіть майно орендаря. Для опису майна можна запросити орендаря, а за його ухилення описати майно у присутності нотаріуса, склавши відповідний протокол про забезпечення доказу;
Письменно повідомте боржника про склад утриманого майна;
Забезпечте його збереження (опечатайте приміщення, відключіть водо- та електропостачання, запакуйте дороге майно);
Не утримуйте речі, вартість яких значно перевищує розмір боргу;
Звернення стягнення на утримане майно здійснюється у судовому порядку.

Чи вправі орендодавець перешкоджати вивезенню майна орендаря з приміщення, що орендується? У яких випадках утримання майна орендаря після розірвання договору оренди вважатиметься правомірним? Як орендарям захистити свої права у разі зловживань з боку орендодавця?

Орендар у правовідносинах з орендодавцем, як правило, перебуває у слабшій позиції. Це як об'єктивними причинами (наприклад, збереженням за орендодавцем фактичного контролю за орендованим приміщенням), і ситуацією, що склалася зараз на ринку нерухомості, коли платоспроможний попит перевищує пропозицію. У результаті практично орендодавець часто диктує орендарю умови перебування у приміщенні, що орендується.

Результатом нерівності позицій орендаря і орендодавця і те, що у виникненні конфліктних ситуацій (особливо які стосуються внесення орендної плати) орендодавець часто вдається до різних механізмів тиску орендаря, зокрема утримання його майна. При цьому утримання має місце не лише у випадках прострочення оплати з вини орендаря, а й за наявності спору про розмір орендної плати, наприклад, при оскарженні орендарем правомірності одностороннього збільшення орендодавцем орендної плати.

На практиці утримання майна може виявлятися як у перешкоджанні вивезенню майна орендаря з орендованого приміщення (у тому числі після його продажу третім особам), так і у захопленні та подальшому переміщенні даного майна орендодавцем. Очевидно, що загроза вчинення зазначених дій є серйозною проблемою для будь-якого орендаря. При цьому для торгових компаній, вартість товарів яких може бути дуже значною, наслідки застосування утримання можуть стати катастрофічними.

Примітно, що міра, що часто розглядається, використовується з метою тиску на орендаря, а не як спосіб забезпечення вимог орендодавця, оскільки законне звернення стягнення на утримуване майно пов'язане зі значними практичними труднощами (з поданням позовної заяви до суду і проведенням публічних торгів). Водночас утримання є досить ефективним механізмом тиску на орендаря, оскільки вартість майна, що утримується, нерідко значно перевищує розмір заборгованості. В результаті часом доводиться стикатися зі зловживанням цим правом орендодавців. Незважаючи на достатню кількість суперечок з цього питання, судова практика досі не виробила однозначних та простих у застосуванні критеріїв для оцінки законності дій орендодавця у подібних випадках. Метою цієї статті є оцінка законності застосування утримання майна у різних ситуаціях з погляду законодавства РФ.

Основні положення законодавства РФ про утримання

Відповідно до ст. 359 ГК РФ кредитор, у якого перебуває річ, що підлягає передачі боржнику або особі, зазначеній боржником, має право у разі невиконання боржником у строк зобов'язання з оплати цієї речі або відшкодування кредитору пов'язаних з нею витрат та інших збитків утримувати її доти, доки відповідне зобов'язання не буде виконано. Утриманням речі можуть забезпечуватися також вимоги, хоч і не пов'язані з оплатою речі або відшкодуванням витрат на неї та пов'язаних з нею інших збитків, але які виникли із зобов'язання, сторони якого діють як підприємці.

Необхідно зазначити, що підстави та умови застосування права утримання є диспозитивними. Як випливає із п. 3 ст. 359 ГК РФ, сторони можуть встановити в договорі інші правила, ніж передбачені ст. 359 ЦК України. Боржник і кредитор можуть розширити або звузити коло підстав для застосування права утримання, у тому числі унеможливити його застосування, а також чітко визначити, яке майно може бути предметом утримання. Сторони також мають право обмежити види вимог, які можуть забезпечуватися утриманням, наприклад, зазначити, що утримання застосовується лише до вимог про сплату орендної плати, але не до вимог про відшкодування збитків.

Заслуговує на увагу той факт, що право утримання зберігається при переході права на утримувану річ до третіх осіб, наприклад в результаті її продажу. Але ця норма застосовна тільки до тих випадків, коли річ надійшла до кредитора до того, як право на неї було придбано третьою особою. Це означає, що якщо договір купівлі-продажу був укладений боржником і третьою особою і право власності на майно перейшло до третьої особи до того, як кредитор отримав річ у володіння (тобто до виникнення кредитора права на утримання), то кредитор не має право її утримувати, навіть якщо третя особа заявила про свої права вже після застосування кредитором утримання щодо відповідного майна.

Утримання як забезпечення зобов'язань у орендних відносинах

Утримання у межах чинного договору оренди

Як було зазначено, утримання може застосовуватися лише щодо речей, які у кредитора. Перш ніж кредитор отримав річ у володіння, не має права її утримувати. Таким чином, орендодавець не має права утримувати майно орендаря, що знаходиться в приміщенні, що орендується, а також перешкоджати орендарю або третім особам здійснювати вивіз такого майна з орендованого приміщення. Насправді нерідко виникають ситуації, коли орендодавець виробляє самозахоплення майна орендаря. Судова практика, узагальнена Президією ВАС РФ в інформаційному листі від 11 січня 2002 р. N 66 (далі - Інформаційний лист ВАС РФ), однозначно свідчить про те, що право на утримання речі боржника виникає у кредитора лише в тому випадку, коли спірна річ виявилася у його володінні на законній підставі. Можливість утримання не може бути наслідком захоплення майна боржника без його волі, а тому утримання орендодавцем речі, отриманої в такий спосіб, є незаконним.

Утримання у разі розірвання договору оренди

Утримання майна орендаря після розірвання договору оренди, зазвичай, виникає внаслідок того, що сторони названого договору мають різні уявлення про правомірність цього розірвання. Якщо розірвання договору є незаконним, то і подальше утримання майна орендаря, що знаходиться в приміщенні, є незаконним. Цей висновок прямо випливає з чинного законодавства та підтверджується судовою практикою<1>.

———————————

<1>наприклад, Постанова ФАС Поволзького округу від 09.03.2006 у справі N А72-3138/05-25/180, Постанова ФАС Центрального округу від 22.07.2003 у справі N А09-6168/01-10, Постанова ФАС Московського 01.04.2003 у справі N КМ-А40/1506-03.

Питання правомірності утримання майна орендаря, що у приміщенні, що орендується, після законного розірвання договору оренди є неоднозначним. Згідно з Інформаційним листом ВАС РФ, підставою надходження майна у володіння орендодавця може бути його залишення орендарем у приміщенні після закінчення терміну оренди. Дана позиція ВАС РФ часто інтерпретується судами як така, що допускає утримання майна у разі законного розірвання договору орендарем. Звісно ж, що таке трактування є неправильним.

У інформаційному листі ВАС РФ йдеться про залишення майна внаслідок закінчення терміну оренди, тобто. внаслідок обставини, про яку орендар не може не знати. Маючи можливість вивезти майно до закінчення цього терміну, орендар проте її не використовує. У цьому випадку надходження майна орендаря у володіння орендодавця не повинно розглядатися як вчинене без волі орендаря. У той же час, якщо орендодавець надсилає повідомлення про негайне розірвання договору оренди, навіть якщо таке є обґрунтованим та законним, то тоді орендар позбавляється можливості вивезти майно до розірвання договору. Утримання майна орендодавцем у разі (тобто. при розірванні договору без надання розумного терміну вивезення майна) неспроможна вважатися законним.

З викладеного можна зробити такі висновки:

1) утримання майна у межах чинного договору оренди є незаконним;

2) законне утримання майна при розірванні договору має місце виключно у разі, коли орендар, свідомо знаючи про розірвання договору (через закінчення терміну оренди, а також належного повідомлення орендодавцем тощо), не вжив розумних дій щодо виконання своїх зобов'язань щодо договору оренди.

Відповідно, можливість орендодавця щодо утримання майна у межах закону звужується до випадку, коли орендар усвідомлено ухиляється від виконання своїх зобов'язань після розірвання договору оренди, тобто. випадку, аналогічного тому, що був предметом розгляду в Інформаційному листі ВАС РФ. Разом з тим, як показує практика, орендодавці часто вдаються до утримання майна і без будь-яких правових підстав, що тягне для орендаря таку суттєву проблему, як доведення складу утримуваного майна.

Доведення складу утримуваного майна

Внаслідок відсутності конкретного опису майна дії кредитора за розпорядженням є практично безконтрольними. Ця ситуація посилюється також тим, що чинне законодавство прямо не встановлює обов'язки орендодавця щодо забезпечення збереження майна орендаря.

Відповідно до ст. 360 ДК РФ вимоги кредитора, який утримує річ, задовольняються з її вартості обсягом і порядку, передбачених задоволення вимог, забезпечених заставою, тобто. шляхом продажу з прилюдних торгів. Ця норма є імперативною і може бути змінена угодою сторін. Разом з тим на практиці кредитор нерідко самостійно розпродає майно боржника з метою погашення його заборгованості, а можливість останнього за оскарженням таких дій є дуже обмеженою у зв'язку зі складністю доведення складу відчуженого майна.

Позиція про неможливість застосування утримання до майна орендаря

На окремий коментар у контексті цієї статті заслуговує позиція ФАС Західно-Сибірського округу, висловлена в Постанові від 26 квітня 2006 р. у справі N Ф04-1653/2006(21897-А75-39).

Суд вказав на те, що із змісту п. 1, 2 та 3 ст. 359 ДК РФ слід, що утримання як засіб забезпечення виконання зобов'язання може застосовуватися кредитором, якщо він складається з боржником у договірних відносинах щодо предмета утримання. Таким чином, суд зробив висновок про те, що застосування утримання до майна орендаря, що знаходиться в приміщенні, що орендується, взагалі неможливо, оскільки орендар і орендодавець не перебувають у будь-яких договірних відносинах з приводу цього майна.

Хоча позиція ФАС Західно-Сибірського округу суперечить установкам Інформаційного листа ВАС РФ, даним у 2002 р., а представлена аргументація є спірною, видається, що з точки зору забезпечення стабільності громадянського обороту та недопущення зловживання правом вона є більш правильною.

Слід зазначити, що у час господарська практика виробила низку інших механізмів, які забезпечують інтереси орендодавця щодо отримання орендної плати (наприклад, внесення з так званого страхового депозиту під час укладання договору оренди). Крім того, досить часто сторони договору оренди включають положення про те, що у разі залишення орендарем майна в приміщенні після припинення цього договору орендодавець здійснює зберігання цього майна за рахунок орендаря. Наявність у договорі такого положення тягне за собою прямий обов'язок орендодавця щодо забезпечення збереження майна орендаря, але й дає орендодавцю право вимагати компенсації витрат на зберігання (що може забезпечуватися і утриманням відповідного майна).

Виходячи з вищесказаного видається, що відмова у наданні судового захисту орендодавцю, який утримує майно орендаря, не викличе порушення балансу інтересів сторін, але значно знизить зловживання утриманням орендодавців.

Єлісєєв І.